Deirdre de Aquino Neiva

Advogada, desde 1995

Conceito

Usucapião é o direito que o indivíduo adquire em relação à posse de um bem móvel ou imóvel em decorrência da utilização do bem por determinado tempo, contínuo e incontestadamente. Pode recair, portanto, sobre bens móveis ou imóveis. Para os fins deste artigo, a abordagem está restrita aos bens imóveis.

Espécies. Usucapião extraordinária

A usucapião que recai sobre imóveis pode se dar de forma (a) extraordinária, (b) ordinária ou (c) especial. A usucapião extraordinária é prevista no art. 1.238, sendo requisitos a posse ininterrupta de forma mansa e pacífica. Nesse ponto, insta esclarecer em que consiste a posse mansa e pacífica. Posse mansa e pacífica é a posse justa, ou seja, a posse contínua e sem contestação. A posse obtida com tranquilidade é chamada de mansa e pacífica.

Posse Justa

De acordo com o art. 1.200 do Código Civil, é justa a posse que não for violenta, clandestina ou precária. Nota-se que o conceito de posse justa é extraído pela negação. A posse justa é aquela cuja aquisição não repugna ao Direito. De outro lado, a posse injusta é aquela adquirida por meio do uso da força ou ameaça (violência), isto é vis física ou compulsiva,  por ardil (clandestinidade) ou abuso da confiança (precariedade).

A  posse violenta é a obtida por meio de esbulho, por força física ou violência moral (vis compulsiva) contra a pessoa do possuidor anterior. Cite-se, como exemplo, o movimento sem terra, quando invade violentamente, expulsando a tapas o caseiro ou sob ameaça de arma de fogo. A violência é dirigida contra pessoas, e não contra a própria coisa. Assim, o do invasor que arromba porta de imóvel vazio não o faz de forma violenta, mas clandestina. Na posse violenta, a violência se d[a contra pessoas e desde sua aquisição.

Com efeito, a posse clandestina é aquela obtida às escondidas, de forma oculta, na surdina, na calada da noite. Assemelha-se ao furto, constitui-se com ocultamento em relação ao possuidor esbulhado, mesmo que, em relação aos demais, a posse seja de caráter público. Exemplifique-se com o invasor que se apossa do terreno na calada da noite, sem o conhecimento do dono, ou a pessoa que aproveita a ausência do possuidor e invade sua casa de praia. Ainda, o invasor que  altera marcos que dividem dois imóveis na calada da noite.

Frise-se que a posse será clandestina, se sua aquisição se der às escondidas do dono, que não percebe o desapossamento para tentar reagir, como permite o § 1o do art. 1.210 do Código Civil. Assim, o critério para identificar a clandestinidade não é a ciência do agredido, mas sim o caráter furtivo dos atos do agressor. Enquanto houver atos furtivos, ocultos, o agressor permanecerá na clandestinidade. Há clandestinidade enquanto o arrebatador da posse busca esconder do possuidor agredido a sua conduta, e o agredido não tem meios de tomar conhecimento da agressão.

Acerca do tema, cite-se o art. 1.208 do Código Civil, in verbis:

Art. 1.208: enquanto perdurar a violência ou a clandestinidade, não há posse, mas mera detenção. 

Apesar do uso corriqueiro das expressões “posse” violenta e “posse” clandestina, a posse propriamente dita só surgirá quando da cessação dos aludidos vícios, pois, enquanto se faz uso da violência ou clandestinidade, sobeja o estado de detenção.

Violência e clandestinidade são vícios originários, pois se manifestam quando da aquisição da posse. Já o vício da precariedade, em geral, surge quando da recusa indevida em devolver a coisa.

São vícios temporários, pois podem ser purgados com a cessação, desde que a mudança não consista em ato ou intenção do próprio possuidor vicioso, mas sim da inversão do título. Com efeito, a posse derivada, inicialmente, de atos de violência ou clandestinidade pode gerar usucapião na modalidade extraordinária, já que não se exige justo título nem boa-fé, mas a posse mansa e pacífica em determinado lapso temporal. Assim, ainda que inicialmente violenta ou clandestina, com o transcurso do tempo previsto em lei, sem contestação, o que confere o caráter pacífico, é possível a declaração de usucapião, na modalidade extraordinária.

Com efeito, tem-se que, após ano e dia, da violência ou da clandestinidade, sem que o proprietário tome providências, no sentido de resguardar sua posse, passa-se a correr o prazo da usucapião extraordinária.

De outro lado, a posse precária é a posse injusta mais odiosa, porque nasce do abuso de confiança (ex: o comodatário que findo o empréstimo não devolve o bem). Assemelha-se ao estelionato ou à apropriação indébita. Portanto, é a posse daquele que recebeu a coisa do proprietário com a obrigação de devolvê-la, mas não o faz. É a posse do fâmulo da posse, isto é, a pessoa que recebe a coisa tem a obrigação de restituí-la, mas não a devolve. Tanto pode ser daquele que tinha posse direta advinda de um contrato (exemplo, comodato), quanto daquele que era mero detentor, isto é, tinha a coisa por permissão ou tolerância do dono, mas negou-se a devolvê-la. Exemplos clássicos se dão com a cessação do comodato, da locação, empregado em relação ao veículo da empresa.

A posse, portanto, será precária a partir da recusa em devolver a coisa. Diferentemente das outras duas, a posse precária não se convalesce, ou seja, o vício da precariedade, em princípio, não cessa, o que somente ocorrerá com a restituição da coisa ao seu verdadeiro dono, segundo a interpretação do art. 1208 do CC/02, que se refere somente a violência e clandestinidade. Portanto, em princípio, o possuidor precário não terá posse ad usucapionem, pois carece de animus e também de corpus

Entretanto, ressalva-se a situação em que, se o verdadeiro titular toma conhecimento do abuso de confiança ou da retenção indevida do precarista, e mantém-se inerte, conta-se, então, o prazo para usucapião. No particular, vale a máxima de que dormientibus jus non sucurrit.

Insta observar, outrossim, que a posse injusta não influencia na questão dos frutos, das benfeitorias e das responsabilidades. 

Lapso temporal. Usucapião extraordinária

De acordo com o art. 1.238 do Código Civil, são requisitos da usucapião extraordinária o prazo de 15 (quinze) anos de posse mansa e pacífica. Referido prazo poderá ser reduzido para 10 (dez) anos, se o possuidor tiver no imóvel sua moradia habitual ou se houver realizado no imóvel obras de caráter produtivo. A redução do prazo da usucapião extraordinária se dá em obediência à função social da propriedade, conforme estabelecido o princípio na Constituição de 1988.

Usucapião ordinária

Prevista no artigo 1.242 do Código Civil, tem como requisitos a posse contínua, exercida de forma mansa e pacífica pelo prazo de 10 (dez) anos. Entretanto, exigem-se também o justo título e a boa fé. Assim, diferencia-se da usucapião extraordinária, com prazo reduzido, pela exigência de “justo título” e da “boa fé˜.

Justo Título

Justo título é aquele que seria hábil para transmitir o domínio e a posse, se não contivesse nenhum vício impeditivo dessa transmissão.

Redução de Prazo. Usucapião Ordinária

Reduz-se esse prazo pela metade, no caso de o imóvel “ter sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante em cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico”, nos termos do artigo 1.242, parágrafo único do CC.

Usucapião Especial. Usucapião Rural

A usucapião rural, também denominado pro labore, tem como requisitos a posse, como sua por 5 (cinco) anos ininterruptos e sem oposição, de área rural não superior a 50 (cinquenta) hectares, desde que já não seja possuidor de qualquer outro imóvel, seja este rural ou urbano. Ainda apresenta como requisitos (a) o dever de tornar a terra produtiva por seu trabalho ou de sua família, (b) tendo nela sua moradia.

Usucapião Especial. Usucapião coletiva

O artigo 10 do Estatuto da Cidade (Lei n° 10.257/2001) prevê a usucapião coletiva que tem como requisito a ocupação por 5 (cinco) anos ininterruptos e sem oposição de áreas urbanas com mais de 250 m2 (duzentos e cinquenta metros quadrados), por população de baixa renda, com o fim de constituir moradia, com a ressalva de que os possuidores não sejam proprietários de qualquer outro imóvel, como nos outros casos de usucapião especial.

Usucapião Especial. Usucapião entre Cônjuges.

A Lei n° 12.424/11 acrescentou o art. 1240-A ao Código Civil, que prevê a possibilidade da usucapião da propriedade dividida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar àquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m2 (duzentos e cinquenta metros quadrados), utilizando-o para sua moradia ou de sua família e desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.